La plusvalía por herencia de vivienda es un impuesto que deben pagar los herederos al recibir una propiedad. Este tributo, conocido oficialmente como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), se aplica cuando hay un cambio de titularidad en la propiedad, ya sea por venta, donación o, como en este caso, por herencia. Es importante conocer cómo se calcula y cuánto se debe pagar, ya que puede tener un impacto significativo en el valor final de la herencia recibida.
Calcular la plusvalía por herencia no siempre es sencillo, ya que depende de diversos factores como el valor catastral del terreno, el tiempo transcurrido desde la última transmisión y la normativa vigente en cada municipio. Además, la reciente reforma legislativa ha introducido cambios que pueden afectar el cálculo del impuesto, Preciooroes.com por lo que es fundamental estar bien informado para evitar sorpresas desagradables y posibles sanciones. En este artículo, explicaremos cómo se determina el monto a pagar y los aspectos clave que deben tenerse en cuenta al heredar una vivienda.

Qué tipos de inmuebles están sujetos a la plusvalía municipal
Tal como indica su denominación técnica, este impuesto se aplica exclusivamente a los bienes de naturaleza urbana. No solo afecta a las viviendas, sino también a garajes, trasteros, terrenos, locales comerciales y otros inmuebles urbanos. Sin embargo, si la herencia consiste en un terreno rústico, no será necesario pagar este tributo.
La regulación del impuesto de plusvalía está establecida por el Real Decreto Ley 26/2021 y su gestión corresponde a cada ayuntamiento, que tiene la competencia para determinar su aplicación en su jurisdicción.
Responsables del Pago de la Plusvalía en una Herencia: ¿A Quién le Corresponde?
En el caso de una compraventa, la plusvalía municipal es un impuesto que debe asumir el vendedor. Sin embargo, cuando se hereda un inmueble, la responsabilidad cambia: son los herederos quienes deben hacerse cargo de este tributo al recibir la propiedad.
Es importante recordar que la plusvalía municipal se aplica al aumento del valor de los terrenos urbanos en el momento de su transmisión. Aunque el propietario original haya fallecido, eso no exime del pago de este impuesto, por lo que la obligación recae en sus herederos.
Para cubrir el impuesto, existen dos opciones: uno de los herederos puede asumir el pago total del tributo, o cada heredero puede liquidar su parte correspondiente de acuerdo al porcentaje de la herencia que le corresponde.
¿Y qué ocurre si hablamos de una donación en vida en lugar de una herencia? El escenario es similar: el sujeto pasivo del impuesto será la persona que reciba la donación, es decir, el donatario, quien tendrá que asumir el pago del tributo.
¿Cuándo se debe abonar la plusvalía al heredar una vivienda?
El periodo para declarar este impuesto en casos de herencia difiere del que se aplica a compraventas o donaciones. Cuando se hereda un inmueble urbano, se dispone de un plazo de seis meses a partir de la fecha de fallecimiento para abonar la plusvalía municipal. No obstante, este periodo puede extenderse por otros seis meses adicionales si se presenta una solicitud para ello.
En cambio, para los actos inter vivos —es decir, entre personas vivas— como donaciones o compraventas, el plazo es de 30 días hábiles desde la fecha en que se genera la obligación de pago del impuesto.
¿Cuál es el costo de la plusvalía al heredar una vivienda?
La plusvalía es un impuesto municipal que se aplica sobre una base imponible específica. La tasa del impuesto varía según el ayuntamiento, lo que significa que el importe a pagar por la plusvalía de una vivienda heredada no es el mismo en todas las localidades. Sin embargo, es importante destacar que esta tasa no puede exceder del 30 % en ningún caso.
Existen dos métodos para determinar la base imponible, y el contribuyente puede elegir el que le resulte más ventajoso:
- Plusvalía real: este método considera el precio de compra del inmueble, el valor de transmisión —el que se establece en el impuesto de sucesiones y donaciones— y el valor catastral, tanto el total como el correspondiente al terreno.
- Método objetivo: este cálculo se basa en los años transcurridos desde la adquisición del inmueble, el valor catastral y los coeficientes fijados por el ayuntamiento, que deben respetar ciertos límites máximos.
Para ilustrar cómo se realizan estos cálculos, tomemos como ejemplo una vivienda en A Coruña que acabamos de heredar, la cual fue adquirida hace 10 años, en 2013.
Cálculo de la Plusvalía mediante el Método Real
Cálculo de la Plusvalía con Método Objetivo
- Comenzamos con la base imponible, que corresponde al valor catastral del suelo, establecido en 60.000 euros.
- A esta base imponible, aplicamos el coeficiente correspondiente a los diez años que han pasado desde la compra hasta la transmisión, que en el caso de A Coruña es de 0,08, lo que nos da un total de 4.800 euros.
- Posteriormente, aplicamos la tasa municipal del 17,33 % sobre la base imponible, resultando en un pago de 831,34 euros.
En este escenario, el cálculo utilizando el método objetivo resulta más favorable, permitiendo a los herederos declarar el impuesto por esa cantidad.
Además del cálculo del impuesto, es fundamental considerar las posibles bonificaciones que los ayuntamientos pueden ofrecer en caso de heredar un bien inmueble urbano.
En A Coruña, por ejemplo, hay una bonificación mínima del 20 %, que puede incrementarse hasta el 95 % para familias cuyos ingresos sean iguales o inferiores al IPREM.
En otros municipios, como Madrid, las bonificaciones comienzan en un 40 % para las plusvalías mortis causa y se aplican de acuerdo con diferentes tramos del valor catastral del terreno del inmueble.
Conclusión
En resumen, la plusvalía por herencia de vivienda es un impuesto municipal que los herederos deben considerar al recibir un inmueble urbano. Este tributo se calcula en función de la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión, tomando en cuenta diversos factores como el coeficiente aplicado según el tiempo transcurrido desde la compra. Cada ayuntamiento establece su propia normativa y tipos impositivos, lo que puede resultar en variaciones significativas en el monto a pagar según la localidad.
Es esencial que los herederos se informen sobre las bonificaciones disponibles que pueden reducir el importe del impuesto, especialmente en casos de familias con ingresos limitados. Conocer bien la normativa y los métodos de cálculo es clave para gestionar de manera adecuada esta obligación fiscal y evitar sorpresas desagradables. En definitiva, una planificación adecuada y el asesoramiento correcto pueden facilitar el proceso de herencia y minimizar el impacto económico asociado a la plusvalía municipal.